Comprar casa cuando trabajas por tu cuenta

Por qué la declaración cuenta mal la historia

El ingreso de quien tiene salario se ve igual en todos lados: en el talón de pago, en el formulario de impuestos, en la cuenta del banco. El de quien trabaja por su cuenta, no. El trabajo de tu contador es bajar tu ingreso gravable de forma legítima, con cada gasto, vehículo, línea de teléfono y oficina en casa que la ley permite. Tu declaración está hecha para mostrar el menor ingreso posible.

Un préstamo tradicional lee esa declaración. Así que las mismas deducciones que te ahorraron dinero en abril pueden hacer que, para un underwriter, parezca que ganas mucho menos de lo que ganas. Nadie hizo nada mal. El documento simplemente se hizo para otra cosa.

El camino tradicional sigue ganando cuando aplica

Si tus declaraciones muestran suficiente ingreso, un préstamo convencional o respaldado por el gobierno casi siempre sigue siendo el mejor negocio que puedes conseguir, y el primero que conviene intentar. Los prestamistas por lo general miran las declaraciones personales y del negocio de los últimos años, y quieren que el negocio lleve un tiempo funcionando. Una tendencia sólida, estable o al alza ayuda; una caída fuerte en el último año trae preguntas.

Así que la primera pregunta nunca es qué programa especial necesitas. Es si tus declaraciones ya te califican, porque si es así, todo lo demás es un paso abajo en condiciones.

Otras maneras de mostrar el mismo ingreso

Cuando las declaraciones no cuentan la historia, hay programas hechos para leer el ingreso de otro lado. El más conocido lee tus depósitos bancarios: meses de estados de cuenta del negocio o personales, donde los depósitos reemplazan el ingreso que las declaraciones achican. Otro lee un estado de ganancias y pérdidas preparado por tu contador. Los contratistas que cobran con formularios que reportan el ingreso bruto a veces pueden calificar con ese bruto, antes de gastos. Y quien tiene ahorros o inversiones importantes puede calificar con los activos mismos, sin ningún cálculo de ingreso mensual.

Cada uno tiene su propia página en Programas de préstamo en este sitio, con para quién es y cómo funciona. Lo de aquí es más simple: un rechazo sobre tus declaraciones muchas veces no es un rechazo sobre ti. Es un rechazo sobre ese documento.

Las ventajas y desventajas, con honestidad

Estos programas no son un truco, y no son gratis. Por lo general tienen un precio más alto que un préstamo convencional, piden más dinero de entrada y muchas veces quieren reservas en efectivo después del cierre. Ese es el costo de que un prestamista acepte otro tipo de prueba.

Para muchos dueños el intercambio vale la pena: comprar ahora en condiciones que funcionan, en vez de esperar años por declaraciones que nunca van a mostrar el ingreso real. Y cuando el negocio crece y las declaraciones se ponen al día, refinanciar a un préstamo tradicional es un paso común. La respuesta correcta depende de tus números, y eso es una conversación, no una adivinanza.

Cómo hacer tu expediente fácil de leer

Mantén el dinero del negocio y el personal en cuentas separadas, para que los depósitos se puedan rastrear. Evita transferencias grandes entre cuentas que nadie pueda explicar después. Ten a mano tus licencias, los documentos de tu empresa y una carta reciente de tu contador. Y si piensas comprar en el próximo año o algo así, habla con tu preparador de impuestos y con tu oficial de préstamos juntos, temprano, sobre cómo va a leer un prestamista la próxima declaración. Esa conversación vale más antes de presentar la declaración que después.