Los dos reportes que más mueven las tasas hipotecarias

Dos mañanas al mes

El primer viernes del mes sale el reporte de empleo. A mitad de mes sale el reporte de inflación al consumidor. Los dos los publica el gobierno antes de que abra la bolsa, los dos los mira cada operador del mundo, y los dos le hacen lo mismo al bono a diez años en cuestión de minutos: le dicen a los inversionistas qué tan caliente va la economía, y ellos vuelven a poner precio al dinero de largo plazo en el acto.

Una hipoteca sigue al bono a diez años, así que esas dos mañanas llegan a tu cotización esa misma tarde. La Fed se reúne ocho veces al año y casi nunca sorprende a nadie. Estos dos reportes salen doce veces al año cada uno, y sorprenden al mercado todo el tiempo.

Hay otras publicaciones, y la página del mercado las lista semana por semana. Pero si solo vas a mirar dos, mira estas.

Qué trae el reporte de empleo

Tres cosas importan. Cuántos empleos sumó la economía el mes pasado. Qué parte de la gente que busca trabajo no lo encontró. Y qué tan rápido subieron los salarios. Juntas dicen si las empresas están contratando, si los trabajadores tienen con qué negociar, y si la paga sube lo suficiente como para pasar a los precios.

Aquí viene lo que sorprende a la gente. Un reporte fuerte es malo para tu cotización. Más contrataciones y salarios subiendo más rápido significan una economía más caliente, o sea más riesgo de inflación, o sea inversionistas que quieren un retorno mayor por prestar a diez años. Los rendimientos suben. El precio de las hipotecas sigue. Un reporte débil hace lo contrario: insinúa una desaceleración, el dinero corre a los bonos largos buscando refugio, los rendimientos bajan y el precio de las hipotecas afloja.

Así que el noticiero puede decir que la economía tuvo un gran mes y tu oficial de préstamos puede decir que el precio empeoró, y los dos dicen la verdad. Una buena noticia para la economía es, casi siempre, una mala noticia para una cotización.

Una cosa más que el titular nunca menciona: el reporte también corrige los dos meses anteriores. Una corrección a la baja puede pesar tanto como el número nuevo, y los operadores la leen primero.

Qué trae el reporte de inflación

El índice de precios al consumidor mide cuánto cuesta una canasta fija de cosas este mes contra el mes pasado y contra el año pasado: renta, mercado, gasolina, autos, seguros, cortes de pelo. Se reportan dos versiones. La general incluye todo. La subyacente quita comida y energía, no porque no importen sino porque oscilan tanto que esconden la tendencia. Los inversionistas miran la subyacente.

La pieza más grande de la canasta es la vivienda, lo que la gente paga de renta o el equivalente para quien es dueño. Se mueve despacio, porque los contratos de renta se renuevan una vez al año, así que puede seguir empujando el índice hacia arriba meses después de que las rentas reales se enfriaron. Cuando oyes que la inflación está pegajosa, casi siempre es esto lo que describen.

Inflación caliente quiere decir rendimientos arriba y precio de hipotecas peor, por la misma razón que un reporte de empleo caliente: nadie presta a largo plazo a un retorno que la inflación se come. Inflación fría quiere decir lo contrario. Más adelante en el mes llega un segundo indicador de inflación, el que la Fed dice preferir. Casi nunca sorprende, porque el reporte al consumidor ya contó la historia.

Lo que mueve el mercado es la sorpresa, no el número

Antes de cada reporte, los economistas publican sus pronósticos y el mercado pone en precio el consenso. Para la mañana de la publicación, el número esperado ya está en el precio del bono a diez años. Lo que mueve el mercado es la distancia entre lo que se esperaba y lo que salió.

Por eso un reporte puede describirse como fuerte y aun así los rendimientos bajan: fue fuerte, pero menos de lo que el mercado temía. Y por eso un número suave puede disparar los rendimientos: nadie lo vio venir. Lee la reacción, no el adjetivo.

También quiere decir que un reporte que cae justo sobre el pronóstico no es noticia, por dramático que suene el titular. El mercado ya lo sabía.

Cómo usar esto si estás comprando

Si ya estás bajo contrato, sabe qué mañanas vienen. La decisión de fijar tu tasa se toma mejor el día antes de un reporte, con los ojos abiertos, y no la tarde después, cuando el movimiento ya pasó. Mantengo el calendario en la página del mercado exactamente por esto, y te digo qué trae la semana que preguntes.

Si todavía estás buscando, no intentes programar la compra alrededor de un reporte. La casa correcta con un pago que funciona le gana a atinarle a una buena mañana, y si el precio mejora después de que cierras, refinanciar existe.