Condominios No Aprobables
El edificio rompió una regla. Usted no.
Fannie y Freddie aprueban edificios de condominio contra una lista: porcentajes de inversionistas, presupuesto de reservas, demandas pendientes, metros comerciales. La mitad de las torres más interesantes de Miami reprueba al menos una línea, lo que vuelve cada unidad “no aprobable” y cada preaprobación convencional inservible. El problema del edificio tiene arreglo. Solo que no en su banco.
Para quién está hecho esto
Compradores en torres nuevas
Los umbrales de preventa hacen no aprobable a casi todo edificio nuevo en sus primeros años. La unidad está bien; la aritmética de la oficina de ventas es el tema.
Compradores en edificios llenos de inversionistas
Cuando demasiadas unidades son rentas o una entidad tiene demasiadas puertas, la lista falla — común justo en los edificios que gustan a los inversionistas.
Cualquiera cuyo edificio tiene demanda
Litigios de defectos de construcción o de la HOA marcan el proyecto sin importar su fuerza. Parte de eso se financia igual — la naturaleza de la demanda decide.
Dueños a quienes “el presupuesto lo mató”
Una línea de reservas bajo el diez por ciento reprueba la prueba de agencia. Algunos prestamistas leen el balance en lugar de la línea del presupuesto.
¿Tiene un edificio en mente? Mándeme la dirección antes de hacer una oferta — aquí el cuestionario decide más que su expediente, y esa respuesta toma una llamada.
Revisar un edificioLa lista es sobre el edificio. Su expediente se juzga aparte
Su crédito no falló. Falló un porcentaje de reservas — o un pleito, o un conteo de inversionistas. El edificio rompió la regla, usted no.
No aprobable es un espectro, no un muro — y las razones importan más que la etiqueta:
Y la frontera que vale conocer: un edificio operado de verdad como hotel — recepción, estadías por noche, programa de rentas — no es un condominio no aprobable. Es un condotel, con su propia página y su propia oferta.
| Es el edificio, no usted | La lista nunca pregunta por el prestatario | Su crédito, ingreso y reservas se suscriben aparte — y de forma normal. La revisión del proyecto corre en paralelo. |
| La razón elige la puerta | Litigio ≠ preventa ≠ reservas | Una torre nueva corta de preventa es una historia fácil. Una demanda por defecto estructural es un no casi en todas partes. Todo lo demás queda en medio. |
| Florida cuesta extra aquí también | Cinco puntos en varios programas | El mismo recorte estatal que en los condoteles, más revisión completa arriba del 70% en una familia. Métalo en la oferta. |
La disponibilidad de programas y los ajustes geográficos varían por prestamista y cambian sin previo aviso. No todos los edificios ni solicitantes calificarán.
Cómo funciona en realidad
La aprobabilidad es un veredicto sobre el edificio. El financiamiento rodea el veredicto.
El cuestionario decide primero
La HOA contesta un formulario estándar — concentración de propietarios, reservas, litigios, espacio comercial, conteo de rentas. Una respuesta reprobada reclasifica cada unidad de la torre.
El financiamiento convencional sale
Los programas de agencia no pueden dispensar la lista. El rechazo llega tarde — a menudo tras el avalúo — y es automático, no personal.
La oferta non-QM suscribe el riesgo real
Estos programas leen el mismo cuestionario y ponen precio a lo que ven: unos puntos de apalancamiento por la particularidad del edificio, en lugar de una negativa.
Su lado del expediente sigue normal
Documentación completa, estados de cuenta, o la renta misma en las vías de inversión — toda familia de documentación de este sitio aplica aquí también.
Las dos vías
Dos programas, dos maneras en que se financia el mismo edificio — elija la que corresponde a lo que hará con la unidad:
La matriz vigente de vivienda propia de un programa toma garantía no aprobable a pocos puntos de un condominio normal:
| Propósito | Préstamo sobre valor máximo | Condición |
|---|---|---|
| Compra | 85% | Vivienda propia, documentación completa o alterna |
| Refinanciamiento con retiro | 80% | El mayor retiro sobre no aprobable en mi lista |
Ochenta y cinco por ciento en un edificio que su banco ni quiso mirar es el punto de esta página. Un programa compañero de la misma familia corrobora en 80/75 — con dos detalles que conviene saber antes de elegir vía: recorta cinco puntos en Florida, y sobre garantía no aprobable no acepta documentación de solo-verificación, solo-1099 ni solo-P&L. La documentación completa y los estados de cuenta viajan a todas partes; los documentos ligeros son más exigentes con el edificio debajo.
Representativo de las matrices de una familia de programas: el de vivienda propia vigente al 06/09/2026, y su compañero vigente al 07/27/2026 para las cifras corroborantes y la restricción de documentación. El préstamo sobre valor máximo, el puntaje, la ocupación y el monto son límites separados, mostrados solo en combinaciones que aparecen en los documentos fuente. La aprobación del proyecto es una suscripción aparte. No todos los solicitantes ni todas las propiedades calificarán.
Un programa de inversión separado publica sus topes no aprobables directamente. Tal como los imprime:
| Propósito | Préstamo sobre valor máximo | Condición |
|---|---|---|
| Compra | 80% | Razón de cobertura mínima 1.00 |
| Refinanciamiento tasa-y-plazo | 75% | Mismo piso de cobertura |
| Refinanciamiento con retiro | 75% | Mismo piso de cobertura |
Florida resta cinco a cada cifra, en la aritmética del propio programa. La corroboración aquí es profunda: la matriz de inversión de un tercero lleva la misma forma 80/75 con el mismo cinco de Florida — y la sostiene incluso para prestatarios a dos años de una bancarrota, donde su tope por evento simplemente manda si es menor. Una cuarta familia aplica el idéntico menos-cinco y exige revisión completa arriba del 70% en este estado. Y un quinto programa toma proyectos no aprobables en su programa documentado con ingresos con visto bueno de comité — el camino lento, pero que termina en residencia principal con documentación completa. Falta una vía en todo lo anterior, y es la que más piden: cada cuadrícula de esta página reemplaza su primera hipoteca. Si esa primera hipoteca vale conservarla — y en un condominio comprado antes de que las tasas se movieran normalmente sí — existe una segunda hipoteca cerrada que acepta colateral no aprobable hasta el setenta y cinco por ciento del valor combinado y deja el primer préstamo exactamente donde está.† La página de segundas hipotecas explica cómo funcionan.
Representativo del resumen de un programa separado versión 08/17/2026; cifras corroborantes de la matriz de otro programa vigente al 07/20/2026, de las matrices de una cuarta familia revisiones 02/09/2026–06/16/2026, y de las guías de un quinto revisión 06/01/2026, cada una citada a su propio documento. Las cifras de programas distintos nunca se combinan. Los programas de razón de cobertura son préstamos con propósito de negocio sobre propiedad de inversión. No todos los solicitantes ni todas las propiedades calificarán.
¿El edificio se opera como hotel? Esa es la página de condotel →
† De los topes publicados de un programa distinto vigentes al 27/07/2026: una segunda hipoteca cerrada sobre colateral no aprobable, hasta el 75% del valor combinado — las dos hipotecas sumadas y medidas contra la propiedad. Préstamos de $75,000 a $1,000,000, con retiro de efectivo o tasa-y-plazo. Ese programa no presta sobre residencia principal ni segunda casa en Nueva York, y excluye segundas casas e inversión en Texas; Baltimore City, Filadelfia y las zonas de lava de Hawái quedan fuera en todas partes. Una segunda hipoteca es un préstamo aparte, con sus propios términos y su propio cierre. Las cifras de programas distintos nunca se combinan.
La lista, descifrada — qué reprueba de verdad a un edificio
Qué reunir antes de hablar
El cuestionario del condominio
El formulario estándar, contestado por la HOA o la administración. Es el único documento que decide en qué repisa queda el edificio.
El presupuesto y el balance
El porcentaje de reservas vive en el presupuesto; el efectivo que puede rescatar una reserva delgada vive en el balance. El suscriptor quiere ambos — traiga ambos.
Lo que haya de la demanda
La demanda o el resumen de litigio de la HOA. La naturaleza del pleito — cosmético, financiero, estructural — mueve el expediente más que su existencia.
El informe de la inspección milestone, si el edificio ya la hizo
El de primera fase, y el de segunda si se emitió. Si existe una segunda fase, traiga lo que la asociación tenga sobre el plan de reparación y cómo se está pagando — esa es la pregunta que todo suscriptor hace enseguida.
El estudio de integridad estructural de reservas
Y el plan de fondeo vigente al lado. El estudio dice qué necesita el edificio; el presupuesto dice si se está fondeando. Los suscriptores leen el par, no uno solo.
Cualquier cuota especial — impuesta, pendiente o aún en discusión
Monto, propósito, plazo, y si de verdad ya se votó. Una cuota pendiente no es automáticamente fatal, pero enterarse en suscripción es mucho peor que decírmelo ahora.
Su expediente de ingreso normal
La familia de documentación que le quede: completa, estados de cuenta, o la renta de la propiedad en vías de inversión.
¿Quiere la lista exacta para su expediente antes de solicitar? Arme su lista de documentos — la lista cambia según sus respuestas, imprimible y suya para guardar.
Dónde gana — y los límites honestos
Dichos de frente, porque sin esto la página no sirve.
La lista de aprobación nunca pregunta por el prestatario. Su crédito, ingreso y reservas se suscriben aparte, y de forma normal, mientras la revisión del proyecto corre en paralelo.
Los edificios fallan por razones muy distintas, y la razón importa mucho más que la etiqueta. Parte de lo que hace que una torre quede marcada casi no mueve los términos.
La guía de un programa acepta reservas por debajo de la línea habitual cuando la asociación tiene efectivo real frente a las cuotas del año — un rescate que vive en el balance, no en el presupuesto.
Para vivir o para rentar: hay una vía impresa para cada una, así que la etiqueta no decide qué puede hacer con la unidad.
Una demanda por los huesos del edificio es la única razón de la lista que resiste todo rodeo. Si esa es la situación, el consejo honesto suele ser otro edificio.
En un programa, los expedientes de solo-verificación, solo-1099 y solo-P&L no aceptan garantía no aprobable. Si su ingreso documenta ligero y el edificio lee difícil, uno de los dos tiene que ceder.
Varios programas recortan el estado antes de recortar el edificio. Apile ambos descuentos en su cuenta de oferta desde el inicio.
La misma línea de todas las páginas de esta familia: la particularidad cuesta algo. Lo que compra es un cierre en un edificio que la lista rechazó.
Mándeme el cuestionario antes de escribir la oferta
Reenvíe el anuncio y el cuestionario del condominio si lo tiene — le digo si el edificio se lee aprobable, no aprobable o condotel, y qué puertas están abiertas con qué apalancamiento, antes de gastar un dólar. La revisión del edificio es gratis; descubrirlo en la semana tres, no.
Preguntas que la gente realmente hace
Abra las preguntas completas — el cuestionario, las reservas y la letra fina ▾
+¿Qué hace exactamente “no aprobable” a un condominio?
Una línea reprobada en la lista de agencia sobre el edificio: pocas unidades vendidas en un proyecto nuevo, un dueño con más del 30% de las puertas, comercio sobre el 40% de los metros, reservas bajo el 10%, litigio activo, u operación estilo hotel. Su unidad puede ser perfecta; la etiqueta se pega al proyecto entero.
+¿Mi torre nueva será no aprobable para siempre?
Casi nunca. Los proyectos nuevos suelen librar la lista conforme cierran ventas y entran dueños — 40% vendido-y-entregado con 40% de ocupación propia es la vara de un programa para revisión limpia de proyecto nuevo. Los edificios se gradúan; los compradores tempranos simplemente no pueden esperar a que pase.
+El edificio tiene una demanda. ¿Murió el financiamiento?
Depende por completo de la demanda. Un programa toma el litigio pendiente caso por caso pero rechaza lo estructural o de salud y seguridad que afecte comerciabilidad. Una disputa por el contrato de cable se financia; cables postensados agrietados, no. Mándeme la demanda antes de asumir en cualquier dirección.
+¿Puedo comprarlo igual como residencia principal?
Sí — la vía de vivienda propia de arriba llega al 85% en compra, y un programa aparte toma proyectos no aprobables con documentación completa y aprobación de comité. No aprobable no significa solo-inversionistas; significa inelegible para agencia.
+¿Por qué mi programa lo descubrió hasta el avalúo?
Porque el cuestionario suele llegar por las mismas fechas. Los expedientes convencionales ordenan la revisión del proyecto tarde, y el rechazo es automático en cuanto falla una línea. Empezar en esta oferta corre la revisión del edificio primero — antes de gastar en lo demás.
+¿Cuál es la diferencia entre esto y un condotel?
La operación. Un condominio no aprobable es un edificio residencial que reprobó una prueba de papel; un condotel es un edificio manejado como hotel — recepción, estadías por noche, programa de rentas. Esa oferta es más chica y su propia página la cubre.
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Programas de préstamo, explicados con honestidad
Los programas descritos se ofrecen a través de prestamistas terceros, están sujetos a aprobación del prestamista, suscripción completa y revisión a nivel proyecto, y cambian sin previo aviso. Los topes de apalancamiento, mínimos de crédito, restricciones de ocupación, pisos de razón de cobertura, restricciones de documentación, ajustes geográficos y montos son límites separados, varían por prestamista y programa, y nunca están disponibles en combinación entre programas. Las cifras reflejan materiales vigentes de cinco programas distintos, cada uno citado junto a la tabla o sección que sustenta. La elegibilidad del proyecto se determina por edificio y ninguna afirmación de esta página la garantiza. No todos los solicitantes ni todas las propiedades calificarán. Esto no es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.